10亿美金入股贝壳找房，软银接盘还是赌未来

软银董事长孙正义

3月4日，贝壳找房官方确认公司已经于2019年11月完成D+轮融资，参与方包括软银、腾讯、高瓴、红杉。整个D+轮的15亿美元融资由软银领投，另外5亿由高瓴资本、腾讯控股、红杉资本出资。

软银这笔钱，接盘还是收获未来？

贝壳本轮融资的实际信息当然更加丰富，大金主软银之外，投资方个个实力雄厚。而整体融资除了15亿美金给到贝壳，旗下的自如也单独拿到了软银的5亿美金。

而根据华尔街日报，软银的这笔投资其实已经在去年11月完成。贝壳找房在3月这个节点发布消息，当然是考虑到疫情下的房地产行业走势，既给自己注入一剂强心针，也是以一种高调的手段震慑对手。贝壳金字招牌珠玉在前，又迎来资本大鳄主动牵手，已然等于官宣黄袍加身。

但软银这笔买卖是否划算，坊间众说纷纭。

按照软银实际出价，贝壳找房D+轮估值已经达到140亿美金，折合成人民币已然千亿大佬。作为房地产中介平台，这个价格堪称前无古人。对比美国已经上市的房产中介平台Zillow104亿美金的估值还要高出近30%，而且，这还是IPO之前的估值。如果贝壳未来以坊间传闻的200-300亿美金估值上市，将是史上IPO规模最大的房产交易平台。

有人会说美国的Zillow模式环境都不一样，完全不具备可比性。贝壳估值最好对标对象，现在来看有两个，一个是曾经的互联网房地产平台头牌房天下，另一个则是同为房产中介且在A股上市的我爱我家。2013年底，房天下在中国房地产发展最好的时光下一度接近百亿美金，稳定区间在67亿美金左右，我爱我家则是如今在公开市场价值90亿。两大巨头相加，市值也不过区区百亿美金。贝壳的体量与之相比，俨然庞然大物。

业界的疑虑也在于此，贝壳真的值这么多钱吗？联想到软银在WeWork和OYO这两笔投资上的接连失手，加上疫情之下中国房地产的未来走势成疑，坊间多有诽议软银这轮跟投可能是“接盘侠”。但以孙正义在一级市场多年历练，对未来局势判断之准，谁又敢轻言贝壳不是下一个阿里巴巴？

想知道事实，恐怕只有贝壳自己能解答。未来市值几何，一靠故事，二凭营收。

论故事，贝壳讲出来确实无人能及。互联网房产信息平台+新房二手房租房中介一体化，直接打通线上线下，纵贯整个房地产市场。以体量而言，公开市场从未见过如此巨兽。上述任何一块业务单独拎出来，都是一家百亿美金公司的坯子。软银等一干巨头，自然也着眼于此。如果真的做到，200-300亿美金上市只是个小小开始，未来成长还会在二级市场再掀一阵狂澜。

但在营收端，贝壳似乎又还未完成真正的一体化。虽然贝壳此前一直并不避讳自己亏损，却又并未给出更多的让业界信服的营收数字。而贝壳找房+线下中介业务天地两网的搭建，似乎也没想象中走的那么顺利。

1、贝壳的互联网平台并未建立真正优势

贝壳找房上线后多为业内诟病，言必称贝壳假托平台，其实是一边做裁判员一边当运动员。贝壳脱胎于链家，链家自然也是贝壳平台之路冷启动的最佳种子。裁判运动一体化，实属无奈。没有链家输血，哪来贝壳。但没有贝壳，链家上市后也不过泯然在众人之中。从贝壳上线那一天起，左晖就一直被同行在后脑勺指指点点。高光时刻，是58安居客联合我爱我家、中原地产等业内大中介一起开发布会公开决裂。在这种情况之下，贝壳想要让其他中介归顺，自然是难上加难。如果有心去找找贝壳过去两年的PR稿，贝壳跟各类中介顺利达成合作必上头条。但运作数年，贝壳上有实力的房产中介伙伴，屈指可数。

没有中介，互联网房产平台就绝无成立可能。事实上，58安居客房天下群雄并起，至今也在线上流量端各霸一方。百度指数不会骗人，好事者可以去看看58安居客房天下链家贝壳，不要说超越一干老炮儿，贝壳找房甚至不如自家兄弟链家官网。线上流量和中介向来互为制擎，贝壳做平台做到这个份上，难掩十分尴尬。

2、贝壳的强势滋养了更多的竞争对手

要说贝壳扶不上墙，就必须怪自己兄弟链家历经更年，实在太强。事实上，链家之强，已经不在二手房。这几年房地产开发商日子不好过，贝壳携链家之实已经悄然杀入。2019年房产圈有篇开发商视角的文章技惊四座，控诉贝壳在抽佣端予取予求，渠道携量不断上浮佣金，已让开发商独木难支又无法自拔。

但这又是一个悖论，佣金比例过高，开发商和竞争对手也不会束手就擒。贝壳系的佣金之高，宛如星巴克一杯咖啡定价30，虽然自己日进斗金，但也给瑞幸咖啡等竞争对手留下了充足的降价空间。从2017年开始，越来越多的渠道商和中介开始进入新房销售队伍，以更加灵活的结算策略抢夺市场。贝壳系进入新房市场，靠的是一二手联动，通过链家门店开发买房客户。这个套路在2017年被竞争对手在二三线城市玩得风生水起，一来贝壳系主要布局并未渗透到毛细血管，二来同样的效率被低价取代，对开发商来说，给谁卖都是卖，为什么不让更便宜的劳动力入场。贝壳系可能很难想象，一直支撑其发展的高佣金高投入模式，竟然给竞争对手留下这么大的战略下沉空间。原本金刚不破之躯，其实前后左右全是透风的墙。

3、贝壳未来面对的是房地产整体形势严峻

而更严峻的事实是，贝壳还要面临中国整个房地产市场未来的高度不确定性。自2017年以后，房地产政策逐步收紧，与2013年比，中国房地产20年来的一路高歌猛进彻底宣告结束。整个政策环境，也已经明确“房住不炒”的大国基调。纵然体量仍然庞大，但中国房地产市场要再复辉煌，恐怕已经是黄粱一梦。新房市场的萎缩势必成型，贝壳系在这个市场还想再进一步，不算登天之难，也堪比翻跃崇山峻岭之险。二手房作为存量市场，流量和竞争对手还在那里，贝壳天地两线同时作战，要赢也非一日之功。租房市场的自如已经落入窘境，不再赘述。在这么一个市场里，贝壳还有多少增长空间，答案不言而喻。无怪乎有人疑心软银数载心血可能毁于房产行业的投资，只盼贝壳扭转乾坤。