3分钟带你解读各国房价走势

房价增长Top10国家

根据OECD（全球30多个国家组成的经济合作组织）公布的数据，在过去十年里，我国整体名义房价指数从83.9增长到141.06，增加了68.12%，年度复合增长率（CAGR）达到5.33%。预计到今年年底，将涨至142.28。

凭借这些数据，中国跻身OECD国家前10，但入围不了前5。在匈牙利、冰岛、土耳其、拉脱维亚等面前，显得小巫见大巫。这几个国家过去十年复合增长率超过6%，尤其冰岛在十年间名义房价指数翻倍。画风如下：

除去通胀的影响，从实际房价指数中我们看到，各国整体增长幅度都有所下降。我国实际房价指数复合增长率约为2.93%。

前10基本还是那几个国家，唯独土耳其掉队了。原来土耳其真实房价指数掉到了几乎最末位。由图可见。自2017年起，土耳其经历了很明显的通货膨胀。

过去半个世纪各国房价走势

以下两个视频，横轴为实际房价指数，纵轴为名义房价指数。本国2015年水平为基期（100）。图中以45°线将平面划分为坐上（蓝色）右下（黄色）两部分，在2015年之前，越靠近右下角的国家，通胀越大，2015年以后，越靠近左上角的国家通胀越大。接下来让我们来看看各国从70年代起至今的走势。有几个明显的特征：

1. 大部分国家在过去半个世纪里，无论名义还是实际房价指数，都增长了几倍；
2. 德国（Germany）的实际房价指数非常稳定，名义房价的波动主要跟随通胀指数的影响；
3. 日本（Japan）在上世纪七八十年代房价指数一路飙升，翻了几倍，从九十年代末逐步回落；
4. 日本之后，希腊（Greece）、匈牙利（Hungary）轮流接过了房价指数飙升的大旗；
5. 曾一度通胀较大的国家有韩国（South Korea）、葡萄牙（Portugal）和俄罗斯（Russia）。

下图我们再聚焦看看几个特别的国家：

跌宕起伏型：日本（Japan）、爱尔兰（Ireland）、希腊（Greece）；

实际房价稳定型（左右摆动小）：德国（Germany）；

价格较稳定且通胀较低型（比较靠近对角线）：瑞士（Switzerland）。

制作说明

可视化面板可点击文末“阅读原文”查看。

关于房价，有两类数据：一类是具体房价数据，比较详实可靠的数据源是中指数据https://creis.fang.com/，收费不低。而从房天下、安居客、搜房网等网站爬取的数据，一般质量不高。此前曾爬过房天下13万房源，制作的可视化面板如下：

另一类是房价指数，非具体数额，而是以某年总体情况为基础（100）的对比。如此外，国家统计局也会按月发布住房价格指数，参考：http://www.stats.gov.cn/tjsj/zxfb/201802/t20180224_1584805.html。

本文则使用了OECD（全球三十多个国家组成的经济合作组织）的各国房价指数数据。数据以2015年为定基。

数据处理和可视化使用了Python和PowerBI。预测使用计量中常用的ARIMA模型，由于国家多（三四十个）、各国时间序列长短不一，Python处理起来比用SPSS和Eviews更方便。PowerBI可视化操作可参考上篇以及上上篇推文。