【按揭熱線】取消壓力測試的迷思

經絡按揭轉介首席副總裁 曹德明

自上月金管局宣布放寬物業按揭貸款逆周期措施，本公司收到按揭查詢顯著增加，而筆者注意到近期處理的按揭申請個案中，客人在入息方面出現不少問題的情況下，仍夾硬申請按揭，當中最主要是這些客戶對「暫停壓力測試要求」這項新措施有所誤解。

「壓力測試」是 2010年由金管局向銀行發出的指引，意在確認客戶承受利率上升的供款能力，過往客戶申請按揭時，假設以當時利率增加2%後，其「供款與入息比率」，即每月供款佔每月入息的比例不可超越60%。試舉一例，假設貸款額500萬元，還款年期30年，選用H按計劃，新造按息封頂息率為4.125%，仍有壓力測試的時候，申請人每月入息要求為50,634元。

銀行對客戶供款能力仍有要求

現時政府暫停壓力測試，網上隨即引起多番討論，有不少人錯誤地以為「任何人都可以借貸買樓」，而此說法實為一種誤解。事實上，現時申請按揭時，仍需要通過銀行「供款與入息比率」的入息審查，即每月供款佔每月入息比例不可超越50%。

上述例子，銀行如以供款與入息比率計算，申請人每月入息要求須為$48,464，比以壓力測試計算減少$2,170或4.3%，如申請人入息低於$48,464，銀行仍會拒批其按揭，屆時申請人需要選擇「借少啲」，即減少貸款金額，或尋找擔保人增加供款能力，以符合供款與入息比率的要求。

由此可見，政府暫停壓力測試只是稍微減低市民入市門檻，但銀行會對客戶的供款能力仍有一定要求，網上「任何人都可以借貸買樓」以及「取消壓力測試會引發金融風險」等言論只是一知半解。除壓力測試，銀行亦以會透過審視客戶的信貸紀錄（TU），作為信貸審批流程的一部分，以確保客戶財務狀況穩健。如果客戶信貸評級十分低，一般亦很難找到銀行承造按揭。因此，有意置業人士須先了解自身財務狀況，並且保持自己有良好的信貸紀錄及還款習慣方好入市，有需要時可先向大型按揭中介作初步入息計算。