4月东莞供应节奏加快 房价“稳中回温”

[摘要]延续去年一季度的冷清开局，4月商住用地市场迎来年内第二宗地块挂牌 。

土地总体概况：4月份土地市场量价齐跌，工业用地供应趋于活跃

工业用地供应活跃，土地市场整体量价齐跌 。据合富大数据显示，4月份供应面积约55.2万㎡，环比大增1.4倍，同比大幅增加82%，共供应9宗，一宗商住用地、8宗工业用地，其中工业用地占总供应达97%；成交面积约21.7万㎡，环比下跌40%，同比下跌22%；成交总金额约1.4亿元，共成交3宗全部为工业用地，环比大幅下降70%，同比下降30%；4月份成交宗地中仍然以零溢价工业用地为主，导致整体楼面地价被拉低。

4月份商住用地市场迎来年内第二宗地块挂牌

延续去年一季度的冷清开局，4月商住用地市场迎来年内第二宗地块挂牌 。据合富大数据显示，4月份商住用地供应面积约1.6万㎡，为一宗来自谢岗“竞自持面积 + 自持年限”地块，地块将于5月入市参与竞拍，故4月成交面积为零；2016年10月限购出台后在政府高强度管控下土地市场供地节奏大幅放缓，直至2017年9-12月陆续释放商住用地入市，成交大幅回升，反映当前房企补仓意愿依然强烈。年初为防范市场热度再被掀起影响调控成果，同时政府加紧制定供地计划，遂2018年商住用地入市延续去年的冷清开局，截至4月，全市仅供应2宗商住用地。

计划供应住宅用地228公顷，同比减少3成，比重进一步弱化

据东莞国土资源局发布《东莞市2018年度国有建设用地供应计划》显示，2018年东莞市国有建设用地供应计划指标约1444公顷，其中存量建设用地1067公顷，新增建设用地377公顷，其中三旧改造用地面积141 公顷。

值得关注的是，计划供应商服用地约45公顷，该类所占比重同比微降5%；住宅用地228公顷，同比去年减少3成，所占比重减少4成，2018-2019年计划供应体量将趋于平稳。

2018年一季度商住用地供应趋冷加剧“地荒”矛盾， 而这一矛盾将有望在第二季度得到明显缓解，据《东莞市2018年度国有建设用地供应计划》显示，二至四季度陆续大量住宅用地入市补充，各季度体量较均衡。

商品住宅：1-4月东莞一手住宅供需均创过去6年新低

在政策抑制下，东莞楼市供求连续2年放缓：合富大数据显示，2018年1-4月东莞一手住宅新增供应约115.1万平方米，同比减少约14%；网签面积约125.0万平方米，同比减少约21%；网签均价约16832元/平方米，同比略涨5.5%；2018年供求均表现连续2年减少，均创过去6年以来最低。2016年国庆期间，东莞首次出台限购政策，投资性需求得到了大幅的抑制，需求回归以自住刚需为主，成交量整体呈下滑态势，房价涨幅得到大幅的收窄趋于平稳。

4月住宅：供应回升，网签量创过去4年最低，房价平稳

供应回升，需求低位运行：合富大数据显示，2018年4月东莞一手住宅供应约42.1万平方米，同比增加约五成；签约36.9万平方米，同比减少33%；4月一手住宅签约均价约16955元/平方米，同比微涨5%，环比持平，呈现平稳态势。去年4月为“4.10”楼市低谷期，供应量基数较小。故今年供应同比增幅较大，但在历史上处于低位水平。

需求受抑制，临深片区供应下滑趋势明显

需求受抑制，临深片区供应萎缩：合富大数据显示，2018年4月临深片区（凤、清、塘、黄、樟）一手住宅新增供应仅120套，创历史最低。东莞限购后，深圳客基本绝迹临深片区，该片区房产需求受到较大影响，开发商放缓供应节奏；相对而言，市区自2017年5月后，供应整体呈增加趋势，持续多年的供不应求态势得到了一定的改观。滨海片区每月供应呈波浪式发展；松湖片区自去年以来供应总体稳中有减；莞北片区较去年下半年供应呈下降趋势。

库存：如剔除政策限签因素，东莞楼市当前库存处偏低水平

合富大数据显示，截至3月底东莞一手住宅库存面积约490万平方米，环比3月微增约1%。按照2个月、3个月和6个月平均去化速度来看，去库存时间分别为：11.9个月、15.4个月和11个月，比3月略有上升。东莞连续5个月库存量稳定在500万平方米上下。按6个月平均数计算，去库存时间连续4个月小幅上升。如剔除限签因素影响，东莞库存量处于偏低水平，预计真实库存量约400万平方米。

区域：泛城区楼市逆市上扬，石碣镇连续2月全市销冠

合富大数据显示，4月成交前10区域中，石碣镇以293套排名第一，已经连续2个月成为东莞销冠，并以绝对优势成为今年前4月销冠（约1173套）。一江之隔的东城区，一手房严重供不应求，房价高企，石碣楼市迎来发展机遇，大量承接市区尤其东城客户需求外溢。得益于市区房源紧张，泛城区的茶山、寮步、望牛墩、道滘、厚街等，楼市逆市上扬。水乡片区凭借交通优势及规划前景，也吸引不少城区客户置业。

商铺价格回落趋势明显 车位价格连续3月稳中有涨

合富大数据显示，商铺价格在2017年11-12月达到高位后，呈现稳中有降趋势；写字楼2018年总体趋势为稳中有涨；车位是价格波动最小的非住宅产品，呈现连续3个月稳中有涨态势；商业公寓在1月价格回落后表现稳步回升态势；洋房价格较为平稳，与住宅整体均价保持持平；别墅均价高位回落至2万元上下水平；

东莞前4月销售前10房企7成业绩表现增长

前10房企7成业绩增长。合富大数据显示，前4月碧桂园和万科仍然以绝对优势高居榜首二，市场占比约3成，两大房企均同比减少24%上下；前10房企网签总额约168.7亿元，同比略增6%，其中有7房企表现增长，普遍幅度2倍以上；保利地产表现最抢眼，为前三房企业绩增长最快，增幅达409%；东莞本土房企仅2家上榜，排名跌落至第7和9.

“房住不炒”催生90-125平方米刚需产品跳跃式增长

“房住不炒”催生刚需产品跳跃式增长：合富大数据显示，2018年1-4月新建商品住宅90-125平方米户型累计供应约8283套，占比高达70%，较3月份提升1个百分点。2007-2014年8年间此面积段供应比重只有25-30%，2015-2016年则在40%左右，2017年跃升为64%，2018年前4月持续攀升至70%，且有上升趋势。2016年始政策支持刚需，打击投资，尤其2017年“房住不炒”的提出，开发商适时调整策略，大力开发刚需产品。

价格变化：4月东莞房价“稳中回温”

东莞房价持续平稳，仅3%楼盘下跌。合富大数据显示，从4月取样楼盘来看，全市约81%的楼盘房价保持平稳（环比3月份价格-2%至2%视为持平），3月这一比例为78%；房价下跌房源比重仅占3%，3月这一比例为6%；价格上涨房源比重为16%，与3月这一比例持平。说明东莞房价在持续平稳中，略有回温之势。

临深片区房价“稳中有松”。几大片区均有部分房源出现上涨现象，而临深片区是唯一一个无房价上涨的片区。在严格的限购政策影响下，临深片区房价整体走势为“稳中有松”

小结：

总体：2018年4月东莞楼市总体态势为成交稳步回升，房价总体平稳，局部上下微调。

成交：受政策限制，网签量保持低迷，但实际成交表现较好，普遍楼盘采取小步快跑方式，普遍销售率超七成。

区域：市区供应有所补充，临深片区供应下滑明显。市区及泛市区楼市成交较好，临深片区总体不温不火。

库存：市场总体库存水平偏低，房价得到支撑。

房企：前10房企普遍业绩增长，碧桂园、万科和保利名列前三。

产品：90-125平方米刚需户型供应比重持续上升，在价格配合下，供需两旺。

房价：在高强度的政策影响下，房价整体持续平稳，局部出现上下小幅浮动。随着时间的消化及局部利好消息刺激，房价表现“稳中回温”。

来源/合富大数据