“三调”能与登记外业调查同步兼容吗

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目前，各地正抓紧推动完成不动产登记数据整合成果的整理和入库。在全面梳理各类已有数据的同时，需要通过必要的外业调查补充和完善相关数据，更正和更新不动产登记数据库，建立和健全不动产登记数据关联关系，确保不动产登记行为合法规范、权利状况真实清楚、登记数据完整准确、权调数据现势可靠、业务办理准确高效。与此同时，随着《第三次全国土地调查实施方案》正式下发，部署开展“三调”也已经纳入了各地的工作日程表，一些地方已经启动了具体实施。

应该说，不动产登记数据整合和“三调”属于两项不同的工作。但实践中，这两项工作的内容，如属于内业的土地调查数据库完善以及各级互联共享的网络化管理系统完善等都有所重叠，尤其是属于外业的宗地核实、楼房幢和户室调查工作更是具有很强的复用性。鉴于此，地方层面可以在具体实施过程中将两项工作的部分任务同步开展，充分调研兼容项目范围，积极探索统一作业流程，推动作业单位优化作业手段，以达到缩短项目周期、节省项目经费的双赢目标。为此，弄清两项工作的差别与关联非常必要。

数据整合的目标，是通过将分散存放在国土、林业、住建等部门，且格式不一、介质不同的不动产登记信息进行规范整合，依据《不动产登记数据库标准（试行）》（以下简称《标准》）《不动产登记数据整合建库技术规范（试行）》（以下简称《规范》）的要求整合建设不动产数据库，为不动产登记信息管理平台提供数据支撑。在这一过程中，需要开展必要的外业调查，以补充和完善数据信息。“三调”属于重大的国情国力调查，目的是全面查清全国土地利用状况，掌握真实的土地基础数据，并对调查成果实行信息化服务，满足经济社会发展、土地宏观调控及国土资源管理的需要。

由于都离不开必要的外业调查，而外业调查的对象也存在重叠，因此数据整合和“三调”的相互补充完善非常必要。此外，两项工作的目标和作用虽然存有差异，但部分具体内容是重叠的。例如：细化耕地调查是“三调”的重要内容，而数据整合过程中需要调用农业部门的农村经营权、承包权两项基础数据；“三调”涉及的商服、工矿仓储、住宅、公共管理与公共服务、交通运输、水域及水利设施用地等的地类分布等内容，与数据整合工作中完善土地用途、依托档案影像材料进行补充等内容存在重叠。

因为这种重叠的存在，不动产登记机构与“三调”作业管理部门完全可以利用两项工作内容的复用性，结合本地、本辖区的具体作业内容，以复用为主、兼容并顾的方式同步开展工作。

不动产登记数据整合内容依据各地信息化基础，主要包括六个部分。其一，按照不重、不丢、不漏的原则，在数据整理的基础上对土地、房屋产权进行挂接以及幢落宗关联。其二，完成权调空间数据整理与完善矢量数据，保证数据的图形拓扑准确性，属性信息规范、完整，图属一致以及数学基础的一致性，为之后的登记数据整理、图属关联以及不动产单元编号奠定基础。其三，通过楼盘表数据的整理，完善房地属性，对存量登记数据中已有的楼盘表数据进行整理，逐一排查和建立幢、层、户之间的逻辑关系，对于缺失的幢面数据需进行补充。其四，核对清理限制性数据，将查封、抵押及其他限制性数据作为重点关注信息，进行单独复查。其五，进行登记属性数据与档案影像关联整理，对于未挂接的档案，需分别建立土地、房屋登记数据与各自存量电子档案数据的一一对应关系；对于已挂接的档案，需核对档案挂接是否重复、挂接档案是否存在，逐一检查档案挂接的正确性；在挂接或核对过程中发现档案缺失的，整理问题清单。其六，以现状登记库为基础，以宗地或房屋为单位，依据已有电子档案资料建立登记数据历史现状关联关系，确保登记数据历史现状关系完整可追溯。

“三调”的主要内容包括五个方面：一是在第二次全国土地调查成果基础上，按照国家统一标准，在全国范围内利用遥感、测绘、地理信息、互联网等技术，统筹利用现有资料，以正射影像图为基础，实地调查土地的地类、面积和权属，全面掌握全国耕地、园地、林地、草地、商服、工矿仓储、住宅、公共管理与公共服务、交通运输、水域及水利设施用地等地类分布及利用状况；二是细化耕地调查，全面掌握耕地数量、质量、分布和构成；三是开展低效闲置土地调查，全面摸清城镇及开发区范围内的土地利用状况；四是建立互联共享的覆盖国家、省、地、县四级的集影像、地类、范围、面积和权属为一体的土地调查数据库，完善各级互联共享的网络化管理系统；五是健全土地资源变化信息的调查、统计和全天候、全覆盖遥感监测与快速更新机制。

分析两项工作的具体内容可以发现，数据整合重在“完善”，而“三调”工作重在“调查”，两项工作都涉及大量外业调查工作，而且具有较强的复用性。如数据整合工作中的宗地调查、幢图形的重新构建等都需要外业调查的参与，而“三调”内业下发的问题图斑需启动外业调查，以确认其用途是否正确。各地在开展外业实地核查时，可以合并两项工作的调查信息，统一成果材料。

数据整合和“三调”在工作流程上同样既存在差异，也存在重合部分。

对于数据整合工作来说，首先需要分析现有的权籍调查数据、不动产属性数据和登记档案数据的情况，然后根据需要启动相应的外业调查，包括宗地、幢、户等情况。而“三调”工作初期，主要是对国家下发的不一致图斑进行外业核实，然后利用不动产登记数据开展内业工作，如城镇村打开的时候参考“图斑名称”字段，完善地类编码类型等；如果参考影像有疑问，则进行相应的记录，并提请外业实地核实。在外业调查部分，两项工作可以流程兼顾。

数据整合工作后期，各地需按照《标准》《规范》的要求，对数据进行标准化处理、迁移和入库，既满足不动产登记信息平台运行的需要，又可同时上报满足省、部要求的存量数据成果。而“三调”工作完成后，同样需要建立覆盖国家、省、地、县四级的集影像、地类、范围、面积和权属为一体的土地调查数据库，完善各级互联共享的网络化管理系统，并实现互联共享。由于两项工作最终都需要进行成果入库、并入信息化系统，在后期数据成果的管理上也可以相互补益。

作者单位：北京城市学院众城智库不动产（自然资源）登记研究院

《中国不动产》2018年第7期

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本期编辑：马康 方黎明 审定：李军晶

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