英国郊区商圈回暖 停车位投资飙升

近期英国经济开始复苏，虽然2017年零售仓库销售仍比不上2015年时的峰值，但预计整体可达到零售投资市场的最高销售额。

鉴于零售仓库的成交和收益率都有所下降，投资者倾向投资其他更优资产。

自2013年以来商业区停车场的最大客流量逐年增加，2017年3月起连续7个月实现客流量持续增长。位置便利、停车免费和服务简洁等因素都使商业区停车场在购物中心和高街客流持续减少的情况下屹立不倒。

近20年来商业区停车场的空置率越来越低，原本有大量空位的停车场也被迅速填满。

一些开发商对这种新项目有强烈的开发意图，但挑选合适的地理位置以及如何吸引客流是极大的挑战。

郊区商圈多为大型家用电器、电子设备以及休闲、市场产品和新DIY服饰等。半数商业区都包含休闲设施，且不断推陈出新吸引消费者。

随着M25公路周边区域的城市化进程，住宅用地价格上涨对零售仓库业造成了压力。伦敦市内的商业区效益也受到了住宅重建的威胁，各方重压之下未来将会出现更多综合开发的项目。

若不进行有效管理，无人驾驶汽车将会给零售仓库业带来挑战。对无人驾驶汽车而言郊区停车场的便利和免费等优势将被大幅削弱。

投资活动

2015年针对停车场的投资额超过50亿英镑，交易量回归峰值前的水平。2017年11月时投资额超过22亿，其中许多重大交易并未向市场公开。

有迹象表明目前该部门的交易重新回到健康线上，如萨里郡议会以7500万英镑收购Malvern商业园，汉普郡议会以4700万英镑向TH地产公司收购Mallard商业园等。地方政府对这些商业区的投资能为当地服务业产生收入，尽管需求暂时不大，但也表明地方政府有能力管理更大型的资产。

项目开发

2013年以来郊区商圈项目的申请数量飙升，相当于过去10年中计划开发近1300万平方英尺的新商业区，但其中仅1/5的申请有可能获批。例如，Truro有3-5个潜在开发项目处于不同开发阶段，但短期内可能只有其中的Hydra商业园能够完工。

近期成功开业的项目包括：

位于Loughton的Epping Forest商业园：面积9.5万平方英尺，包含Hobbycraft, TK Maxx, Aldi, Next, Smyths Toys和Mothercare等零售店。

位于北安普顿的Rushden Lakes：面积23万平方英尺，包含餐饮和休闲活动设施，如独木舟、自行车和高尔夫等。

利物浦商业园：2017年底开业，面积72.7万平方英尺，包括TK Maxx和M&S Food Hall等。

最重要的项目非Fosse商业园莫属，价值1.35亿英镑，这也是英国最成功的的商业园之一。虽然仅是中端市场定位，但Fosse商业园的租金高达每平方英尺100英镑，为全英商业区最高水平。