中国城市更新的必由之路，从文创到科创！

有一个问题一直困扰着我，经常被以各种形式提出来，却没法很好的回答。这个问题就是：在当下的中国，城市更新是否真的到了可以规模化投资的阶段，同样的资本究竟应该投向政府引导力度更大的新城，还是可以在老城中寻找到投资的洼地，哪种更有价值？

我想这个问题可以进一步分解，就可以明白困惑所在。就投资判断而言，老城与新城之间的选择主要考虑还是在于成本与回报，选择新城无非是可以以更便宜的成本去投资一个更有成长空间的未来。可是，这样的选择如果放在98年的浦东新区就是正确的，放在08年的滨海新区恐怕就未必，随着中国城市化的快速推进，新区的投资拉动效应明显在衰减，现在即使粤港澳大湾区这样宏伟的蓝图，恐怕也没法保证进场者普赢，仍要看你是否押对了宝。

而投城市更新之所以会令人犹豫，大概也是跟过往的认知有关。城市更新首先令人畏难的就是成本投入，居高不下的资产价格是一大痛点，哪怕再烂的物业，明明已经关门大吉，价格仍然坚挺，这还没有算可能的拆迁清退成本，还没有考虑改造成本，往往一个改造项目的成本要远远大于新建！这么大的投入还会面临一个现实问题：靠什么来实现回报？文创是一个通常的选项，无论是叫文创园区、文创商业还是换了新名词的“新场景空间”，在解决了面貌一新、更时尚、更符合年轻人审美的问题之后，紧接着的商业问题就是：会有多少人因此而来？会有多少人因此而停留？会有多少人因此而买单？最终形成的收益贡献究竟能否实现投资回报？

很多人开始以产值来算账（政府关注的可能是税收贡献），就是无论你是新城还是老城，你实现的结果都是给城市注入新的产业活力，无论是“退二进三”，还是“高端产业替代低端产业”，有一个指标很现实，就是每平方米的产值贡献。当我们的城市管理者下定决心要摆脱房地产依赖，要从土地财政的依赖中转型，必须要解决的现实问题就是要找到相当的替代产业，要为财政找到另外可依赖的大腿，否则这件事就不成立，就迟早还得回到原来的路径依赖，房地产那把“夜壶”就总也戒不了。

来自发达国家的先行经验告诉我们，答案只能是：让科技回归都市！从硅谷到硅巷，从金丝雀码头到金融科技城，科技正在从郊区封闭的园区回归到繁华都市中心，曾经空心化甚至开始没落的市中心正在因为科技的渗透而重新焕发活力！这样的事情正在发生在我们身边，以北京为例，首钢搬迁之后的巨大空白正在焕发新生，那里引进了院士工作站，是最先落地的5G园区，最先进的无人汽车在那里已经进入了应用阶段；被疏解的动物园批发市场如今已经成为金融科技聚集区，原来讨论的是批发零售，如今这里的关键词是区块链；中关村的海龙、鼎好正在重新定位改造，政府希望他们做成国际创新中心，让中关村真正变成科技创新的发动中心。来自办公租赁市场的印证是，当以国贸为代表的传统以金融为主的CBD开始出现大范围的租赁疲弱，中关村却异常坚挺，让北京的办公市场足以傲视全国，处弱市而不惊。

在与最早提出这个发现的华高莱斯的同仁交流时，我问了一个问题：是否从文创到科创就会是城市更新的一个必经过程？他们的回答是：也许不是充分必要条件，但至少是一种普遍现象，当城市更新更多的着眼于“人”和“产”的关系，必然的一个联系就是“安居方能乐业”，文创带来的是“潮生活”，才会吸引对生活品质更有追求的创意人才回归城市，才会基于他们的生活需求催生“潮产业”，才有科创的基础，科技才会成为推动城市发展的有效力量！

在我们最近的项目考察中，有两个看起来没那么高科技的案例可以说明这个问题。

一个案例是将府自如寓，这个号称首个实现全智能的公寓项目给我们的体验不过还是初级的智能家电控制，甚至我们会质疑究竟会有多少客户会为这样不成熟的智能家居体验支付溢价。自如的运营者们却告诉我们另外一层逻辑：智能化首先并不是出于客户体验的需要，而是突破规模化管理瓶颈的需要，只有当客户行为可记录可识别可分析，才有可能实现真正有效率的管理，进而才有可能为客户提供更好的服务，客户并不会为噱头买单，但会为更好的服务买单。举个例子，因为有了智能门锁和红外监控仪，才能有效掌握客户在室内的活动时间，才有可能对意外进行防控，才有可能实现免打扰的上门保洁服务。科技提升的是客户真正痛点的使用体验，客户自然会为这样的提升而买单。

另一个案例是朝阳大悦城，在这个看起来主要以各种玩法创新著称的购物中心却有底层的大数据逻辑。开业十年让他们积累了百万级的客户，从中他们又不断在通过各种工具转化为会员，基于会员的消费痕迹他们就可以整理出可参考的消费行为分析报告，不仅可以自己用来做店面定价和调租的依据，还可以共享给商户帮忙商户做有效的运营提升。因为掌握了这样的底层数据，他们做的活动、社群、推送就是有的放矢，就可以形成更高的转化率。甚至他们已经开始推出年费制的收费会员，在客户中不断提纯，牢牢锁住自己的深度用户，不断针对深度用户提供精准服务，挖掘用户最大价值，大概这才是朝阳大悦城以一个并不算核心的地理位置、自然过路客流有限却常年锁定北京商业销售额前三的秘诀。科技在这个案例里体验的同样不是炫技而是实用，真正好用的科技才能实现真正的赋能。

我想到现在最开始的那个问题才算找到了答案，不必纠结究竟该投资新城还是老城，就看在哪里能找到最大的效能转化，当我们的城市的高速发展已经进入尾声，是时候去考虑哪里才是最佳的产能转换点，哪里就是最应该去投资的地方！从文创到科创，中国的城市更新才会找到真正的爆发点，才值得万众期待！