观点 产业的未来就是投资的方向

历史的车轮滚滚向前，它不会因任何人的消极缓慢而停止。

时代抛弃你时，连一声再见都不会说。

大润发创始人黄明端离职时说：战胜了所有对手，却输给了时代。

以上是对传统零售大卖场凋零的刻骨铭心感概。

然而问当下哪家商超最火，答案一定是入驻上海第一家COSTCO（好市多）。开业第一天，库存五小时被掏空，后因安全考虑而提前结束营业。虽然人数限流，并且茅台、五粮液、香奈儿等断货，第二天依旧排起了长队，更有甚者凌晨两点就来排队。

为什么在不被人看好的线下零售业，COSTCO会异军突起？

因为他摆脱了传统超市的采购运营模式，以规模化采购+高效供应链+严选模式带来竞争优势，用特有的会员付费制度构建用户粘性，甚至不向供应商收取渠道费用（一般电商平台至少5%），让顾客享受实惠，让供应商利润最大化。

从Costco在上海的成功，我们看到：起点不重要，行业没有错，选择正确赛道才是核心。

产业地产作为房地产行业中迅速蹿升的价值领域，越来越被人所熟知，并成为传统房地产企业转型、实体企业多元化发展和金融资本投资的新蓝海。近两年来，在房地产政策高压下，万科、金地、碧桂园等一大批传统地产商扎堆布局产业地产，并呈现明显的扩散态势。然而面产业地产目前还仍处于起步发展阶段，发展模式单一，经营管理粗放，开发商良莠不齐，“以产业之名、行地产之实“的现象普遍存在。面对产业地产新的投资领域，怎样的赛道值得选择？什么样的区域值得投资？

首先产业地产不同于传统商住地产和一般工业园区开发，他是承载与促进产业和城市发展的一种空间形态，着眼于“产城融合，以人为本”的基本定位，以产业和城市两个维度作为评判依据。

看产业。产业是产业地产的核心，开发区域要重点围绕产业进行布局打造。首先看主导产业，考虑到人居环境与绿色生态，重点发展产业要以国家确定的战略新兴产业目录为导向，如高端装备制造、电子信息技术、金融服务、大数据、人工智能、文化创意等高新技术产业优先，避免高能耗、重污染的落后产能。其次看产业基础，要充分利用当地现有产业基础和市场需求优势，抓住产业梯度转移、新旧动能转换、价值链重构等机遇，便于更迅速更全面的搭建产业链和产业生态。最后看引领企业，引进落户的企业最好是行业中的引领者(行业前五)，技术领先，市场占有率高，实力雄厚。龙头企业的落户对于产业链带动和资源整合尤为重要。

看城市。产业地产所在城市要秉承“先规划、后建设，重招商，优配套”的理念。首先要用可持续发展观进行城市规划建设，商业、居住、工业、绿化规划指标要合理得当，基础设施配套要完善，特别是交通物流功能。其次，地方政府要重视营商环境的建设，不断创新行政管理体制，构建践行“亲”“清”的政商的关系，有助于产业的落地扎根。

苏州工业园作为最强地级市—苏州的国家级开发区，早期是由政府和新加坡联合创办的，经过25年的时间，已从当年的一片洼地跻身世界一流高科技园区行列。园区占地278平方公里，早期以电子信息、机械制造为主导产业，后期培育并引进生物医药、人工智能、纳米技术应用三大特色新兴产业。园区目前有8万多家企业，其中全球500强企业85家，国家高新技术企业800多个，“国字号”科研院所12家。2018年，共实现地区生产总值2570亿元，连续三年（2016、2017、2018）位列商务部公布的国家级经开区第一。随着工业园区发展，区域投资价值业越发显现。今年4月，工业园区一住宅地块竞拍，最后以总价35.64亿元，楼面价30287元/平方米成交，该地块楼面价甚至超过苏州老城区部分地价。可见工业园区产业发展时产业地产价值也相应得到提升。

贵安新区—第八个国家级新区，贵州省重要的经济增长极，是我国首个大数据综合试验区和国家批复的南方大数据中心。贵安新区综保区（电子信息产业园）做为贵安新区产业聚集区，主要发展以大数据为引领的智能终端制造、服务贸易、跨境电商、高端装备制造等产业。龙头企业方面，三大运营商、华为、腾讯、苹果、富士康、浪潮等世界500强企业落户于此。公安部第一研究所、中国人民银行、中国铁路总公司等国家数据中心，华为智能终端制造基地也将投资建设。城市建设方面，新区聚焦高端化、绿色化、集约化发展，成立五年来基础设施已逐步完善，规划“九横十纵”骨架城市路网系统，累计开工建设市政道路700余公里，总建设面积达6万平方米高铁站年底即将完工。招商政策方面，新区充分利用国家、省级扶持政策，研究出台了《贵安新区“建城市、聚人气、广招商、招大商”若干措施（试行）》，以此集中力量，突出重点，大力推进营商环境建设，吸引更多企业、项目到贵安新区落户。可以预见贵安新区是产城融合典范，产业地产发展潜力巨大。未来，可期！

“别人沉默时我疯狂，别人疯狂时我沉默”。产业地产做为新的投资风口，已被广大投资人看好，但要怎么投资、投哪里、投什么物业类型，更要理性分析，选择正确的赛道，赛道正确了，才能让你的投资享有城市经济、产业经济发展带来的红利。