酒店管理合同仲裁中第三方专家报告的参考价值解读

11月10日下午，澎润董事总经理罗冰清女士受邀参加了由中伦律师事务所举办的酒店合同仲裁闭门研讨会议。会议上，众位行业专家大咖对于目前酒店仲裁发展趋势、当事双方冲突产生原因和解决建议、以及仲裁当中专家的价值发表了自己的见解。

从左至右：孟宪石-中伦律师事务所合伙人、唐鸣-世茂酒店管理公司董事长兼总裁、曹俊-全球酒店资产经理人协会中国分会创始理事兼财务长、罗冰清-澎润酒店咨询及资产管理公司创始人及董事总经理、曹丽军-中伦律师事务所合伙人

罗总在会上就酒店合同仲裁中的专家报告发表了演讲：

首先介绍了在酒店仲裁中专业公司的角色与价值。由于立场与利益差异，上升至仲裁程序的管理方与业主方对基于未来收益、机会成本的赔偿金额预估往往差异较大，且双方缺少能使对方信服的推测理由。而专业公司的价值则在于提供更加中立的第三方视角。

罗总以酒店咨询专业公司通常介入的三种情景举例，说明专业公司在仲裁金额量化中的专业价值。

情景一

解约时期的管理费的计算

在基于管理费预估的违约金赔偿情境中，双方的争议点在于对未来管理费的金额预估，尤其是奖励管理费部分的判断。这些争议点都源于双方对目前品牌管理下，未来酒店经营收入及利润判断产生的分歧，以及对管理方是否尽到了管理责任产生的分歧。

针对此情形，专业公司可以从外部及内部两方面进行判断。分析经济、交通、旅游会展、竞争市场等影响酒店未来业绩的外部因素，例如，未来周边新入市酒店的档次及质量，周边会展及产业的发展等。

以及酒店本身的物业情况、设施尤其是机电设施的维护和产品结构等影响酒店表现的内部原因，并将部分因素尽可能量化，提供更具市场化价值的同时又充分考虑到酒店的个性因素的专业报告。

情景二

业绩考核条款及其补偿条款的生效与计算

在基于运营表现的业绩考核条款中，对于预算未达成的原因，管理方往往会归咎于外部因素的影响，而业主方则会更加强调内部管理的因素，从而对于补偿条款能否生效的原因产生分歧。

针对此情形，专业公司通过外部的Benchmarking（数据对标）和内部Review（审查），能够更加明确各类因素的影响程度。

外部的对标：专业公司基于数据库与专业视角，选择酒店的竞争市场，提供更具参考意义的市场对标数据，判断酒店在竞争市场中的位置。尤其是对于在该市场内具有独特性、缺乏强竞争者的酒店，还可扩大对标数据的甄选范围。

内部审核：通过内部的专家走访与财务指标的量化分析，判断管理方对酒店管理是否尽责，从而判断内部管理对于酒店运营结果的影响程度，分析业绩考核不达标的原因。

此外，对于分部门的经营业绩对标及分析，也有助于帮助业主与管理方应对现下新发展中管理合同的修改需求，例如业主方希望将餐饮或是康乐部分外包，但早期合同中已明确规定了酒店的管理范围，针对这种改变，双方应当如何重新确定补充条款。

情景三

管理合同中关于违约金固定金额的估算

这种场景不在仲裁范围内，但对违约金支付方式（基于管理费预估的违约金）判断的依据是基于对酒店未来经营业绩的预估，包括对酒店各项收入及成本的预估，从而确定酒店未来收益。对未来业绩的预估，也可作为酒店开业前，一方违约时，违约金的判断依据。

PLUS澎润价值

专业性、中立性、可靠性

仲裁具有快速性、经济性特点，目前仲裁实行一裁终局的制度，且有法律约束力；因此需要引入专业的专家意见，更加谨慎地对待专家报告，将专业报告纳入仲裁结构的考量当中，出具中立的、更令双方信服的仲裁结果。

但由于酒店运营表现受众多因素影响，仲裁中的判断也更加复杂。因此，专业的第三方咨询公司作为专家参与具有积极作用。专业的第三方公司，业务涵盖从酒店前期可研到持有期的运营提升，对酒店运营、财务更了解，更加符合酒店行业的专业特质要求。

此外，专业公司能够基于第三方立场的中立性、公正性，提供专家视角的解读，例如澎润通过对餐饮、人力等专项报告的持续更新，也可作为仲裁中的行业信息参考依据。同时，第三方公司还可更近一步，提供更具可靠性的市场数据对标。

我们欣喜地了解到，虽然在目前的酒店仲裁中，酒店方面的专家还未形成单独的细分领域，但仲裁机构已开始增加具有酒店行业背景的仲裁员，援引专业的行业报告，也认可中立的第三方专家报告对仲裁结果的参考价值。我们也期待未来专业公司能在酒店仲裁中发挥更大价值。