文章期号:20190517
五年谋划,除了关心粮食蔬菜,还关心房价
作者:陈力硕 (知乎用户)知乎原文链接 (优质回答):https://www.zhihu.com/question/310686564/answer/667970933
1,19的初步判断:
19年的年初很有可能是本轮房价回调的最低点,但是要注意的一点是“房价”并不等于“房价”,第一个房价指的是价格,而第二个指的是价值。
举个例子,如果说从现在开始到20年4月,北京海淀区700w的某个小三居不跌也不涨,那结合通胀(虽然国家说的是4-5,其实应该在8-10之间),这套房子的“价值”下降50-70万,就算这个房子租出去换来了2%的年华收入,那房主的实际亏损还是超过40万的,这种另类降房价的想法很早就被提出了,那就是我们说的“经济软着陆”
2,事与愿违:
可惜的是,房地产作为支柱产业,在需要保GDP(就业)的时候,动不动就被拿来当夜壶,导致“地面”越来越低,想要实现软着陆越来越难,所以这几年索性就不提了,只要不炒的太高就行。
知乎上很多年轻人都希望房价能下降,毕竟屁股决定脑袋这无可厚非,住房需求作为刚需的的确确让现在的年轻人背负了太多的压力,但是这并不是决定全国经济政策的智囊们所考虑的问题,他们考虑的是失业率、GDP、政府财政、产业升级、国企改革、国际贸易这一类影响国民经济发展和社会繁荣稳定的问题,所以考虑未来房价要从“出题人”的角度出发,掺杂个人情感是很低级的失误。
3,揭晓谜题的三步:
那我们从“出题人”的角度来看看“未来几年房价走势”这一问题
3.1,解题思路:人口
现在对于房地产行业最最重要的静态数据是人口
1986年-1990年,是人口出生的高峰期,1990年到达2621万。这五年的总人口有12438万人。
通常,22岁本科毕业后工作5-10年,开始考虑买房。
也就是1986加上27-32,相对应的是,2013-2018年为置业期。1987年出生的在2014-2019置业,1988的在2015-2020置业,1989的在2016-2021置业,1990年的在2017-2022置业。 如果按1986-1990的这一批人,2013-2022年都是他们的置业高峰期。
2013年、2014年其实置业需求很多,但是人为的调控压抑了需求,所以调控放松后,加上本来就是需求高峰期,所以才会有2015-2017年的暴涨。
但现在出现的新拐点是什么呢,从1991年开始人口剧减,只有2008万人,比1990年的人口减少了613万,降低幅度达23.4%,接近四分之一了,简直是断崖式下降。
理论上,1991年出生的人口,即从2018年开始,首次购房人群会开始减少。
而且需要注意的是,在牛市爆发期,很多需求会提前释放,因为看涨,会有很多跟风者,比如原计划是毕业五年买房,毕业十年再换房,但因为大涨预期,担心等几年再也买不起了,于是哪怕刚毕业没五年,首付没攒够,跟亲戚朋友借钱也要买。
一二三四线城市还有点区别,一般来说,在一线城市会有明显的首次置业和改善置业,因为房价较高,刚需难以一次到位,第一次买房先上车,大部分都是两房或者小三房,有了小孩,特别是现在流行二胎,买房三五年后再改善换大三房或者四房。而三四线,本身房价不高,大部分第一次置业,就会直接买大三房或四房,改善的需求量不如一线城市。
未来几年,还剩下多少需求,现在充满着不确定性,最迟到2022年之后,需求下降会比较明显。
结论:未来几年,每年的新韭菜增长率会出现负增长,从供需角度出发,需求方的减少必然会导致房价的下跌,但是!“供应”是垄断的,可以根据价格随时调整,譬如最近的合肥土拍,2天200多个亿,近三成溢价率超100%,土地管理部门跟小米学习玩起了“饥饿营销”,是真的厉害;再加上限售,限价,限购等一系列作弊手段,这就导致了在有人开挂的情况下用供需的公式是无法解题的,即使没人买也可以做到房价不跌,但是逆经济规律能持续多久就要看当地政府的能力了,所以说从人口的角度出发来解题告诉我们的答案是:控制
3.2,解题思路:好土地
刚刚提到了供需,那必然会有人问大城市没地后城区会不会越涨越高,你或许经常听说:因为土地贵,所以房价贵,土地供应充足了,房价自然就下来了。但情况不是这样。原因还是上文提到的“供应”是垄断的,你要是有时间可以看看卫星地图,很多大城区其实还有很多待开发空地,这是政府在留着一点点的卖,毕竟大量卖就不值钱了;其次未来新城区开发必然是重点,成功的有上海浦东新区、北京通州、郑州郑东新区、成都天府新区、苏州工业园区、广州珠江新城等等,当然也有失败的,比如天津滨海新区(失败是因为距离的问题,步子迈太大,这一点南沙新区要注意)。未来城市资源如果慢慢随着新区迁出,那老市区的老破小必然下跌,那如果这个时间跨度放长远一点,再出现新新区呢?
结论:未来城市发展必然是以新换旧,就连有钱缺地高效率的深圳都暂停旧城改造了,那那些还有大片未开发土地的城市呢?所以说如果未来房价不涨不跌,那就必然出现城市间的分化,市区间的分化,买房会慢慢像买股一样需要考验投资者的眼光,从土地的角度出发来解题告诉我们的答案是:分化
3.3,解题思路:产业升级
其实我国未来几年甚至几十年的发展蓝图早就明明白白的告诉大家了,这里就要提到“三去一降一补”,这项政策就是近年来中国经济甚至社会发展的总基调(对于三一一的详细解读之前的文章有写)。简单来说我们的大目标是2050年实现现代化,中期目标是2025中国制zao,基石是全面小康,只要明白这三条就能预测很多未来的经济方向,目前是决胜全面小康的关键时期,必然会提高个税起征,反哺欠发达地区;
那接下来最关键的2025,实现的基础就是产业升级成功,在第四次工业革命中出现中国龙头企业,那必然是要减税,鼓励创新创业,支持电动车、5G,人工智能、大数据等等新产业。那房地产行业呢?未来肯定不会想现在这么炙手可热,但是作为在GDP中占比20%的行业,在未来发展过程中更可能起到支撑的作用,经济不行了拿出来用一下,经济回暖了就房住不炒,然后在城镇化率即将完成目标时慢慢开始征收房产税,最终转型成为工业服务业支柱经济,房地产行业向金融业发展,实现复兴 。
结论:未来的路早已画好,顺趋势昌,逆趋势亡,在以国家为单位的大船上,我们早已不知觉的向前驶去了,从产业升级的角度出发来解题告诉我们的答案是:波动
简单分析了几个比较重要的元素,我们得到的答案关键词是:控制;分化;波动。房价,这个本应由市场决定的经济因子在我国体制的强有力控制下玩了二三十年,至今还是服服帖帖,所以我们有理由相信“控制”会继续,向下不可能,向上要看老大的意思,分化其实早已开始,如图
不同城市早已开始不同的趋势,未来只要“控制”稳定,那就分化继续;最后说下波动,这个要看整体经济的运行状态,预期内或好于预期则稳定,不及预期则波动向上,全国范围内的大涨大跌估计很难出现了。