程鹏手记：第三只眼看物业公司年报

过去的半个月，十多家物业公司发布了2019年业绩。当我们阅读年报的时候，要清楚财务数据只是过去经营情况的体现，并不能展示未来的公司战略和业务布局。

透过这些物业公司年报传递的信息，能够得到如下共识：上市物业公司都在诠释“在管面积是物业公司收入的主要命脉，而增值服务则是物业公司的关键盈利点”的行业共识。典型的打法是依托社区资源，打造智慧社区，孵化各类社区商业服务产品，全方位构建业主美好生活服务场景。

其实，业内人士对这些共识并不陌生，这些共识并不足以让我们对物业公司的未来增长空间有深刻的认识和理解。带着问题去看年报，这样才能更好认识上市公司的增长机会。

— 问题1—

单一物业公司在中心城市市场占有率的天花板是多少？

这个问题实质是回答物业公司增长空间。北美最大物业公司first service的市占率为4%-8%，4%或者8%对中国物业公司有意义吗？我们一直认为，中国存在两种不同价值的物业服务市场。五线城市对物业服务的理解和北京对物业服务的理解是完全不同。今后五到十年，中国最大的结构性增长潜能就是中心城市及牵引的城市群。为此，我们以12家总部位于广东的物业公司作为分析对象，计算了12家公司在广州、深圳、成都和上海物业管理面积市场占有率。

考虑到物业公司估价依赖地产开发增量确定性，物业公司在总部所在地或者没有强势地产总部的中心城市（主场）市占率达到2%，在其他中心城市（客场）市占率达到1%，就已经是具有竞争优势的市占率了。

中国幅员辽阔，物业格局——少数全国经营的头部企业+某个区域的强势物业公司，短时间很难打破。当物业公司在开展单一项目争夺防御战的同时，城市治理的市场空间就成为头部物业公司的竞争新阵地。

我们在网上找了一段万科物业的新闻：2019年12月20日，成都高新区管委会与万科物业签署《战略合作协议》，将共同探索成都“物业城市”治理模式。根据协议，双方拟在城市新区市政环卫、园林绿化、市容秩序、市政道路及交通设施和城市综合服务等城市管理业务方面共同开展合作，创新城市管理模式，提升高新区城市治理水平，建设现代化、智慧化城区。

—问题2—

增值服务考验物业公司什么能力？

我们认为增值服务一定是头部物业公司必走之路，增值服务考验的是物业公司服务生态的构建能力。

早些年的物业服务，除了保安、保洁、保绿、保修之外，好像也没有别的用。但是这几年物业行业的社会地位在提升，物业服务的影响力在上升，很多人认为上市物业公司多了，或者物业服务能力提升了，我们认为其实不是物业服务能力提升了，而是物业服务能够链接的内容越来越多，使业主感知到所接受的物业服务功能增强了。上市只是物业服务链接的过程得到资本市场认可后的结果。

可见，物业服务价值提升的背后，其实是体现一个服务生态链的协调能力，就是用物业公司的既有优势，去打造一个更加强大的服务生态体系，使得更多的协作伙伴能够跟物业合作，这样形成共赢。

目前，行业最重要的变化在于物业与传统领域正在发生深刻的融合，物业公司借助自己的实力可以切入到很多传统领域，我们就不能把物业公司作为一个孤立的物业公司，而要看成很多传统领域公司的集合，这样传统物业公司的天花板一下子就没有了，所以我们要判断未来物业公司发展到底有多大潜力，一个衡量标准就是要看这些公司是不是正在和很多传统领域的市场融合。

随着信息技术的推进，物业公司的转型必将由三件事联合推动的，基础服务、增值服务、智慧网络，而且增值服务和智慧网络推动力要比基础服务更大。基于此，物业服务链最核心的部分，不是基础服务，而是增值服务。未来的物业服务链里面，增值服务的地位、价值比基础服务还大。

物业公司最终能够拉开与竞争对手的距离，不是依靠规模巨大的物业基础服务，而是依靠基础服务、增值服务和智慧网络搭建的物业服务生态，物业公司的竞争表现为两家企业各自带领的服务生态合作伙伴之间的竞争。

END

“为物业人点赞 ”